ニューデベロップメントの売れ行きがスローだということについて何件かお問い合わせをいただいたこともあり、今回は現在実際に売れているニューデベロップメントについてお話ししたいと思います。
ニューデベロップメントには大きく分けて、ニュービルディングとコンバージョン（既に建っているビルディングを新しいコンドミニアムに完全改築したタイプ）の2種類がありますが、基本的にどちらの場合も建設をはじめる前から売り出しは始まります。
このため、コンドミニアムが売れた日（支払いの精算と所有権の引き渡しが行われ物件ステータスがSOLDになった日）というのは、契約書にサインが行われ成約となった日（いわば、実質的な購入日）からはかなり経っており、1年どころか2年近く経っているということもよくあり、一般のリセール物件とは全く異なる動きをします。
ですので、「いま何が売れているのか？」を知るためには、いま「売れた物件」ではなく、いま「成約になった物件」の動きを見る必要があるわけです。
ということで、前置きが長くなりましたが、昨年の第四四半期から現在（2021年2月8日）までの間に成約となったニューデベロップメントについて調べてみました。
最も高額な物件トップ3
直近の高額物件販売でトップに躍り出たのは、Robert A.M. Stern デザインによるYorkville（ヨークヴィル：アッパーイーストの東側エリア）のコンドミニアム20 East End Aveのペントハウスとなりました。床面積6,050SF（5ベッドルーム、5.5バスルーム）ではありますが、35Mというのは$5,785/SFのウルトラ・ラグジュアリー物件となります。ユニット内には4カ所のバルコニーがつき、そのうちの一つはバスルーム専用のアウトドアスペースというゴージャスな物件です。
2位はトライベッカの開発である70 Vestry Stで、6ベッドルーム、7.5バスルームとなる11階のユニット、28.5Mのアスキングは$5,696/SFというやはりウルトラ・ラグジュアリー物件となります。
そして3位は、ユニオンスクエアパーク近くの開発である37 E 12th Stで、価格は$19,950,000のペントハウス。4ベッドル−ム、4.5バスルームであり、サイズは6,325SF。シンプルでモダンなインテリアで1,188SFのプレイベートルーフトップがついた物件となります。
- 20 East End Ave in Yorkville：$35,000,000
- 70VESTRY (Vestry St) in Tribeca ：$28,500,000
- 37 East 12th St in Greenwich Village：$19,950,000
最も多くのユニット数売れた物件トップ3
次に、直近の成約数の上位を見てみると、同期間中に最も多くの成約を得た開発は、NoMadにあるMadison House（15 East 30th St） であり、23件の成約となりました。Madison Houseは62階建て199ユニットのコンドミニアム開発ですが、成約の内訳を見ると、下は$1,175,000から上は7.25Mのユニットまで、また床面積辺りの価格を見ても$1,600台から$2,900台まで、まんべんなく売れています。
2位となったのはサウス・ハーレムの開発である300 WEST（300 West 122rd St）で、19ユニットが成約となりました。サウスハーレムの北側であり125 St駅に近い上、徒歩圏にWhole Foods Market もあるハーレルム中でも利便性の高いロケーションにあります。
実際に成約された物件を見ると、スタジオアパートの499Kから最も高額な物でもペントハウスの2.6Mと、価格帯もかなり低く設定されており、床面積辺りの価格も$1,100〜1,300/SFとなっています。
3位は17件の成約があった、Yorkvill（アッパーイースト）の開発、Beckford House & Tower (301 East 80th St）であり、床面積辺りの価格は$2,500-3,500/SFのラグジュアリービルディングになります。最も高額な物件のトップとなった20 East End Ave同様、クラッシーで重厚なデザインであり、プールやバスケットボールコート、キッズルームなどを完備するビルディングです。成約された価格帯は3.975Mから12.9Mであり、1ユニットを除いては全て3-5ベッドルーム、2000SF以上の物件となっています。
- Madison House (15 East 30th St) in NoMad：23ユニット成約
- 300WEST (300 West 122rd St) in South Harlem: 19ユニット成約
- Beckford House & Tower (301 East 80th St) in Yorkville：17ユニット成約
最も低価格だった物件トップ3
リセール物件に比べて高額なニューデベロップメントではありますが、最も安い価格で成約された物件を調べてみたところ、500K以下の物件が2つありました。一つは前述の300WEST内のスタジオアパートで499Kで、もう一つはセントラルハーレムのThe Rennie (2351 Adam Clayton Powell Jr Blvd)の、やはりスタジオアパートで498Kの物件でした。
ちなみに期間中に成約された物件の家、1M以下の物件は全体の9%、1-2Mの物件は10%、2-3Mの物件は28%であり、3-4Mの物件は10％、そして残りの43%の物件が4M以上の物件となりました。
ということで、売買の物件情報は常に成約ベースで見ていくと、マーケットの動きと相場を理解しやすくなります（ちなみに賃貸のマーケットは常にRented（貸し出し済）ベースで見ていくことが大切です）。
どうやら今年は雪の当たり年のようで、昨日の日曜日も終日雪が降っていたのですが、クライアントの方と見に行った物件はどこも多くのバイヤーが物件の見学に来ており、アクティブな冬の不動産マーケットになりそうです。
